Lavori di ristrutturazione

Intervento di manutenzione ordinaria

Sono interventi di manutenzione ordinaria quelli rivolti principalmente al mantenimento in efficienza di un impianto (p.e. il rifacimento dell'impianto elettrico vecchio con uno a norma, il rifacimento dei sanitari di un bagno, la sostituzione di un discendente di scarico acque) o il suo ampliamento (p.e. aggiungere una lampada a muro, mettere un secondo lavabo nel bagno), al mantenimento dell'igiene e della pulizia dei locali (p.e. ripitturare una parete, anche sostituendo l'intonaco, sostituire le piastrelle del bagno).

Nella manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi (porte e finestre, oppure l'installazione della porta blindata in luogo della precedente) e, anche, le opere relative alla realizzazione di vani di passaggio o spostamenti di porte, purché venga mantenuto l'impianto originario della casa. Queste opere sono ammesse spesso non in modo esplicito, perché sono al limite della confusione con la manutenzione straordinaria. Tuttavia, alcune sentenze giudiziarie le equiparano alla manutenzione ordinaria e alcuni regolamenti edilizi comunali le citano esplicitamente come tali.

Gli interventi di manutenzione ordinaria non sono soggetti a alcuna autorizzazione: rientrano, infatti, tra le opere che non necessitano di autorizzazione edilizia.

Se l'edificio tuttavia è vincolato dalla sovrintendenza ai beni architettonici (in base al d.lgs. n.42/2004) potrebbe essere richiesta l'autorizzazione della stessa (p.e. in un edificio storico con un affresco alle pareti non possiamo ripitturare le pareti o farvi passare degli impianti, perché sarebbe una violazione dell'integrità dei beni culturali, anche, ovviamente, se l'edificio è privato). Questa affermazione vale per ogni intervento edilizio.

L'articolo 3, comma 1, lett. a) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti".

Intervento di manutenzione straordinaria

Sono interventi di manutenzione straordinaria le opere che sono necessarie per mantenere in buono stato l'intero edificio e, quindi, sono quelle che servono a sostituire o modificare parti anche strutturali dell'edificio o quelle necessarie a realizzare nuovi impianti, totalmente diversi da quelli esistenti.

Rientrano quindi nella manutenzione straordinaria le opere di consolidamento statico (p.e. se un edificio sta crollando a causa di un elemento strutturale logorato o sottodimensionato bisogna sostituirlo o rinforzarlo, oppure sono opere di consolidamento statico anche le catene utilizzate per migliorare la resistenza dell'edificio al terremoto), il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti relativi (non è specificato, in realtà, se il rifacimento integrale di un bagno rientri in questa categoria o nella precedente) e la modifica integrale dell'impianto idrico, dell'impianto elettrico, dell'impianto sanitario.

Non sono interventi di manutenzione straordinaria quelli che alterano la sagoma, la forma, il volume o la superficie complessiva dell'edificio e la relativa destinazione d'uso (p.e. la realizzazione di una veranda per coprire un terrazzo modifica la sagoma, la forma, il volume e cambia la destinazione d'uso del terrazzo da non abitativo ad abitativo e, pertanto, non è manutenzione straordinaria, ma ristrutturazione edilizia. La redistribuzione della casa mediante la demolizione di tramezzi e la modifica delle stanze non altera né la sagoma, né la forma, né il volume e neppure la destinazione d'uso, ed è, quindi, manutenzione straordinaria).

L'intervento di manutenzione straordinaria deve essere approvato mediante presentazione di una Denuncia di inizio attività.

La divisione di un unico appartamento in due unità immobiliari distinte non è manutenzione straordinaria, perché presuppone un nuovo accatastamento delle superfici e quindi, anche se la destinazione d'uso dell'immobile rimane la stessa c'è variazione della consistenza dell'edificio.

L'articolo 3, comma 1, lett. b) del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

Intervento di restauro e risanamento conservativo

Con questo intervento si entra nel campo del restauro, che nel mondo dell'architettura è un tema controverso, in cui architetti illustri e non dibattono da secoli. Il restauro è qui inteso dalla legge come restauro conservativo (come definito dal d.lgs. n.42/2004, art.29 comma 4), ovvero il restauro che mira non a conservare l'edificio così come ci è arrivato, ma a riportare l'edificio ad un preciso momento della sua epoca (lo stato normale) in cui esso si definisce "compiuto". Si deve, quindi, ricostituire la forma originaria dell'edificio, anche se questo consiste nel demolirne alcune porzioni o ricostituirne altre demolite o mai costruite (variazione di forma, sagoma, volume e superficie). Moltissimi interventi di Restauro, comunque, si sovrappongono agli interventi di manutenzione straordinaria: il progetto di restauro, oggi, è richiesto principalmente per edifici vincolati dalla sovrintendenza ai beni architettonici (come descritto sempre nel d.lgs. n.42/2004).

Con gli interventi di restauro, in più rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria, si può variare parzialmente o totalmente la destinazione d'uso dell'edificio con una "con esso compatibile".

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo possono necessitare diverse autorizzazioni:

* nel caso in cui le opere di restauro siano assimilabili alle opere di manutenzione straordinaria, allora è richiesta una Denuncia di inizio attività
* in caso contrario, è necessario il Permesso di costruire

Il progetto di restauro in genere è fatto su un edificio vincolato dalla sovrintendenza e, quindi, necessita sempre la relativa autorizzazione.

Intervento di ristrutturazione edilizia

Sostanzialmente, stiamo parlando di interventi che non sono né manutenzione ordinaria, né manutenzione straordinaria e neppure restauro conservativo. Sono opere di revisione integrale dell'edificio esistente anche con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e anche destinazione d'uso. Può variare anche la consistenza dell'edificio, e, quindi, si può richiedere un nuovo accatastamento delle superfici.

Sono interventi di ristrutturazione edilizia anche le opere di demolizione e ricostruzione integrale ("con stessa volumetria e sagoma di quello preesistente" - art. 3 d) del testo unico dell'edilizia D.P.R. 380/2001 come modificato dal D.Lgs. 301/2002) o, comunque, le opere che portano alla realizzazione di un immobile in tutto o in parte differente dall'originale.

Ci si rende conto che le opere qui descritte possono incidere fortemente sul territorio e, quindi, viene richiesta l'autorizzazione più complessa da ottenere, il Permesso di costruire.

Tuttavia, se le opere sono state già approvate in un Piano Particolareggiato, allora si può procedere anche con Denuncia di inizio attività (DIA)

La pubblica amministrazione, però, ultimamente ha concesso di richiedere l'autorizzazione per alcune di queste opere con un provvedimento simile alla DIA ma con poteri più ampi, la cosiddetta Super DIA Il Comune e la Regione possono, però, sul proprio territorio, personalizzare la richiesta di autorizzazioni.

Intervento di nuova costruzione

La nuova costruzione consiste nel realizzare un nuovo immobile. Tutti gli interventi sopra descritti riguardavano esclusivamente gli edifici esistenti. Per esempio, non è nuova costruzione l'ampliamento di un edificio esistente, mentre è nuova costruzione il posizionamento di una roulotte per l'utilizzo abitativo su un terreno vuoto.

La nuova costruzione riguarda ogni tipo di intervento sul territorio, dalla più semplice costruzione (p.e. un capannone industriale, una cabina ENEL) fino alle opere più grandi (p.e. porti, aeroporti).

Rientrano nella nuova costruzione anche edifici interrati (p.e. box), opere di urbanizzazione primaria e secondaria, installazione di manufatti leggeri quali un prefabbricato, una roulotte, un caravan, una barca se utilizzati a fini abitativi.

Per l'intervento di nuova costruzione è richiesto il Permesso di costruire.

In alternativa, se è stato approvato un Piano Particolareggiato, come per le opere di manutenzione straordinaria, può essere richiesta la cosiddetta Super DIA

Intervento di ristrutturazione urbanistica

Questa voce racchiude le opere che più di tutte incidono sull'edilizia esistente, ma lo fanno in modo non puntuale, edificio per edificio, ma in modo generalizzato, tenendo conto delle esigenze della città che cresce (o che si riduce). L'intervento di ristrutturazione urbanistica può ridisegnare i lotti di un quartiere, demolendo e ricostruendo edifici; può realizzare nuova viabilità, nuova edificazione, variazione di destinazioni di piano regolatore generale e ogni altra opera finalizzata alla riqualificazione di interi settori di città.

Sono questi interventi particolarmente complessi, che non possono essere richiesti nemmeno con il Permesso di costruire ma necessitano di strumenti ancora più potenti e complessi, come il Programma integrato di intervento o il Programma di recupero urbano, che a loro volta necessitano che il Comune, la Provincia e la Regione si riuniscano per avallare il progetto, con un Accordo di programma.

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